제2종 일반주거지역에서 강아지 간식 제조 판매 사업이 가능한지 정리해드려요

제2종 일반주거지역에서 강아지 간식 제조판매 사업은 원칙적으로 공장과 제조업소 설치가 금지돼 있어요. 단, 지자체 도시계획조례에서 허용하는 경우 예외적으로 가능하므로 반드시 인허가권자에게 사전 확인이 필요해요.

제2종 일반주거지역에서 공장과 제조업소 설치가 가능한가요

제2종 일반주거지역에서 강아지 간식을 직접 만들어 파는 사업을 하려면 먼저 이 지역의 건축 허용 범위를 알아야 해요. 제2종 일반주거지역은 중층주택을 중심으로 생활 편의를 위해 조성된 주거지역으로, 건폐율 60% 이하, 용적률 150%~250% 범위에서 운영돼요.

이 지역에서 기본적으로 건축할 수 있는 건물은 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 종교시설, 교육연구시설(유치원·초중고), 노유자시설, 의료시설(격리병원 제외), 운동시설, 업무시설(오피스텔, 바닥면적 3,000㎡ 미만)이에요. 이 건물들은 건축법 시행령 별표 1에 명시된 종류예요.

공장과 제조업소는 어떨까요? 원칙적으로는 제2종 일반주거지역에서 공장과 제조업소를 설치할 수 없어요. 단, 지자체 도시계획조례에서 허용하는 경우에는 가능한데, 이때도 특정 업종과 오염 배출 기준을 초과하는 경우는 제외돼요. 강아지 간식 제조가 이 예외에 해당하는지는 해당 지자체 조례를 직접 확인해야 알 수 있어요.

지역별로 조례가 다른 이유와 확인하는 방법

건축물 설립 범위는 관할구역의 면적과 인구 규모, 용도지역 특성을 모두 고려해 각 지자체의 조례로 탄력적으로 결정돼요. 그래서 서울과 지방 소도시는 같은 제2종 일반주거지역이라도 허용되는 건축물 종류가 다를 수 있어요.

가장 쉽게 확인하는 방법은 토지이음에서 해당 토지의 행위가능여부를 조회하는 거예요. 조회 결과가 세모(△)로 표시되는 경우가 있는데, 세모 표시는 가능할 수도 있고 아닐 수도 있다는 뜻이에요. 이 경우에는 토지이음 결과만으로 판단하지 말고, 지자체 도시계획과나 건축과에 직접 문의해서 조례 원문을 확인해야 해요. 임의로 시설을 갖추거나 영업을 시작했다가 불허 통보를 받으면 시설 투자 비용을 날릴 수 있어요.

서울시의 경우 최근 소규모 건축 시장 활성화를 위해 2종 일반주거지역 용적률을 기존 200%에서 법 상한선인 250%까지 완화했어요. 강릉시도 2종 일반주거지역 내 건축물 층수 제한을 해제하고 용적률을 상향 조정한 사례가 있어요. 강원도는 가로주택정비사업 건축물 층수 제한을 삭제하는 조례도 가결했어요. 이렇게 규제가 지역마다, 그리고 시간에 따라 계속 변화하기 때문에 현재 시점의 조례 확인이 중요해요.

복합용도지역에 걸친 토지라면 어떻게 다른가요

사업장 토지가 일반상업지역과 제2종 일반주거지역에 동시에 걸쳐 있는 복합용도지역이라면 적용 기준이 달라져요. 이 경우 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역의 기준이 적용될 수 있어요.

다만 주택법 시행령 제27조 제4항의 사업계획승인 예외 규정은 준주거지역과 상업지역에 한정돼요. 일반상업지역과 제2종 일반주거지역이 걸치는 대지에 주택과 주택 외 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우 이 예외 규정이 적용되지 않으므로, 사업 승인과 건축 허가 가능 여부는 지자체 인허가권자에게 반드시 사전 확인해야 해요.

또한 토지 내에 도시계획시설이 포함된 경우 해당 부분에는 건축이 불가해요. 소로1류(저촉)이라고 표시된 경우는 내 토지 일부가 도로 계획에 포함된 것으로, 이 부분을 제외한 나머지 면적에서만 건축이 가능해요. 소로1류(접합)은 내 땅이 도로와 맞닿은 경우로, 저촉과는 다른 상황이에요. 도시계획시설에 포함된 면적은 도로가 개설될 때 보상청구 대상이 되거나, 실효가 되면 나머지 면적과 함께 건축이 가능해질 수 있어요.

건축 가능하더라도 확인해야 할 층수와 일조권 제한

제2종 일반주거지역에서 조례로 공장이 허용되더라도 층수와 일조권 제한을 반드시 확인해야 해요. 층수는 지자체 도시계획조례로 정해지며, 도시경관 관리 목적 등으로 조례가 층수를 제한하면 그 이하의 건축물만 지을 수 있어요. 건축법 시행령은 도시·군계획조례로 건축물의 층수를 제한하는 경우 그 층수 이하의 건축물로 한정한다고 명시하고 있어요.

일조권 제한도 있어요. 높이 9미터 이하인 부분은 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 이격해야 하고, 높이 9미터를 초과하는 부분은 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 이격해야 해요. 건폐율 60% 이하, 용적률 150~250% 범위 안에서 1,000평 토지를 기준으로 보면 1층 바닥면적은 최대 600평, 총 바닥면적은 2,000~2,500평이 한도예요.

2종 일반주거지역 토지를 보유 중이라면 1층을 상가나 주차장으로 만들고 2층 이상을 주택으로 활용하는 방식도 생각해볼 수 있어요. 원룸, 다세대, 상가 등 다양한 방법으로 임대 수익을 낼 수 있어, 사업 목적 외에도 활용도가 높은 편이에요. 3종 일반주거지역은 고층 아파트 건축 목적으로 많이 쓰여 일반인 투자에는 2종이 더 적합하다는 의견도 있어요.